TODO LO QUE NECESITAS SABER SOBRE LAS HIPOTECAS DE
La extinción de condominio es un procedimiento legal mediante el cual se pone fin a una situación de copropiedad sobre un bien, normalmente una vivienda. Es una fórmula muy utilizada cuando dos o más personas comparten un inmueble —ya sea por herencia, divorcio o compra conjunta— y desean que una de ellas se quede con el 100% de la propiedad.
Este proceso permite adjudicar el pleno dominio del inmueble a una de las partes a cambio de compensar económicamente a la otra. Es una alternativa más ventajosa, tanto fiscal como legalmente, que la compraventa tradicional.
La disolución o fin de condominio puede aplicarse en diferentes situaciones, siempre que exista más de un titular en una propiedad. Estos son los casos más frecuentes:
Tras un divorcio, es común que ambos cónyuges compartan la vivienda familiar. Mediante la extinción de condominio, uno de ellos puede quedarse con el inmueble, compensando al otro, sin que esto se considere una compraventa. Además, tiene ventajas fiscales frente a otras fórmulas.
Cuando una vivienda ha sido heredada por varios hermanos, es habitual que uno de ellos quiera quedarse con el inmueble. Este mecanismo permite repartir el bien indivisible sin necesidad de venderlo a un tercero.
Extinguir un condominio es sencillo si existe acuerdo entre las partes. Los pasos son:
Debe haber un pacto entre los copropietarios, fijando el valor del inmueble (habitualmente mediante tasación profesional) y la cuantía que se abonará al copropietario que cede su parte.
El acuerdo debe formalizarse ante notario mediante escritura pública de extinción de condominio. En ella constan todos los términos y condiciones.
Se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la parte transmitida, dependiendo de la comunidad autónoma. No se paga ITP ni Plusvalía.
Una vez firmada la escritura y liquidados los impuestos, el nuevo titular registra el inmueble como único propietario, quedando reflejado en el Registro de la Propiedad.
Si los copropietarios no llegan a un acuerdo para disolver el condominio, puede recurrirse a la extinción por vía judicial. Este proceso es más largo y costoso, y normalmente acaba en la venta forzosa del inmueble mediante subasta. Por ello, siempre se recomienda buscar una salida amistosa antes de acudir a los tribunales.
La extinción de condominio es, en la mayoría de los casos, más económica que una compraventa, y una de sus grandes ventajas es precisamente la parte fiscal. En lugar de tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), como ocurre con una compraventa, aquí solo se abona el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la parte transmitida, según la comunidad autónoma. Este ahorro puede representar miles de euros, especialmente si hablamos de propiedades con un valor elevado.
A este impuesto se le suman otros gastos derivados del proceso, como la escritura ante notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, y en caso de necesitarlo, los honorarios de una gestoría. Si existe compensación económica entre copropietarios, también hay que tener en cuenta ese importe, que debe estar reflejado en la escritura.
Todo el proceso se puede completar en pocas semanas si hay acuerdo entre las partes, y desde un punto de vista fiscal y práctico, resulta altamente recomendable frente a otras alternativas, como la compraventa o la donación, que tienen mayor carga tributaria.
Cuando la vivienda tiene una hipoteca activa, la extinción de condominio requiere además la participación del banco. La persona que se queda con el inmueble no solo asume la titularidad de la vivienda, sino también la totalidad de la deuda pendiente. Por tanto, será necesario acudir a la entidad financiera para tramitar una novación del préstamo, es decir, modificar las condiciones del mismo y liberar al otro copropietario.
El banco estudiará si la persona que asume la hipoteca tiene capacidad suficiente para afrontar el préstamo por sí sola. Si lo aprueba, se formaliza el cambio mediante escritura pública, que puede incluir tanto la extinción como la novación. En algunos casos, el banco puede ofrecer nuevas condiciones o requerir una garantía adicional.
Si no dispones del dinero suficiente para compensar al otro titular, puedes financiar esa parte mediante una hipoteca para extinción de condominio. Este tipo de préstamo está pensado específicamente para cubrir la parte proporcional de la propiedad y los gastos asociados al proceso.
En Finnco trabajamos con diferentes entidades que ofrecen esta solución, y te ayudamos a:
Es una opción especialmente útil en casos de separación, divorcio o herencia, donde uno de los copropietarios desea quedarse con el inmueble pero no dispone del capital inmediato.
La extinción de condominio no solo es más sencilla desde el punto de vista legal, sino que tiene una fiscalidad mucho más favorable. Al tratarse de una disolución de copropiedad, solo tributa por AJD y no genera, en la mayoría de casos, plusvalía ni ganancia patrimonial en el IRPF. Esto es especialmente ventajoso si hablamos de la vivienda habitual o si la operación se realiza entre familiares (como cónyuges o hermanos).
Además, al no considerarse una compraventa, se evitan costes asociados como el ITP, lo que supone un ahorro considerable.
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No, no se puede forzar a un copropietario a extinguir el condominio por vía amistosa. Sin embargo, si no existe acuerdo, cualquier titular puede acudir a los tribunales e iniciar una demanda de división de cosa común. En estos casos, el juez puede ordenar la venta del inmueble y el reparto del dinero, lo que suele resultar menos ventajoso para ambas partes.
El valor del inmueble debe ser acordado entre las partes. Lo más habitual es basarse en una tasación oficial realizada por un profesional, aunque también puede utilizarse el valor de mercado estimado. Este valor es clave para calcular la compensación económica y los impuestos a pagar.
Por norma general, cada copropietario asume su parte proporcional de los gastos (notaría, registro, impuestos). No obstante, pueden pactar libremente otra distribución si así lo acuerdan en la escritura. Es importante reflejar esto de forma clara para evitar conflictos posteriores.
No. Siempre que exista una contraprestación económica por parte del nuevo titular que compense al copropietario saliente, no se considera una donación, sino una transmisión onerosa. Por tanto, no tributa como donación ni aplica el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
En condiciones normales, el proceso completo de extinción de condominio por vía amistosa puede realizarse en un plazo de 2 a 4 semanas. Este tiempo puede variar en función de la disponibilidad del notario, la rapidez de la tasación, la gestión de la documentación y si existe o no hipoteca pendiente.
Sí, de hecho, es uno de los casos más comunes, sobre todo en situaciones de divorcio o separación. Además, si se trata de la vivienda habitual, la operación puede beneficiarse de ventajas fiscales adicionales, como la exención de ganancia patrimonial en el IRPF en ciertos supuestos.
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